불법건축물, 위반건축물, 무허가건축물
그리고 이행강제금에 대한 개념정리

1. 불법건축물
건축법에 적합하게 건축물을 시공하여 준공을 받은 후 법에 위반되는 건축행위를 한 건축물이지만 관공서의 단속에 걸리지 않은 건축물을 말한다.

여컨대 2층 단독주택을 설계도면, 건축법 규정에 맞게 신축을 하여 준공을 받은 다음~ 옥상에 신고 또는 허가받지 않고 증축하거나 변경한 건축물

2. 위반건축물
불법건축물이 관련 관공서나 주무기관의 단속에 의하여 위법사항이 적발된 건축물을 말한다.

즉, 어떤 건물이 적법하게 준공을 받은후
불법행위에 의하여 적발되면 위반 건축물이 된다.

3. 무허가건축물
건물을 짓다가 공사가 중단되어 준공을 받지 못한 건축물 또는 건물을 완성하였어도 준공(사용승인)이 되지 않은 건축물을 말한다.

불법건축물, 위반건축물, 무허가건축물의 시정명령에 불응하였을 경우 이행강제금이 부과 될 수 있다.

4. 이행강제금
건축주가 건축법 위반하였을 때~ 허가권자가 시정명령을 하였으나 건축주가 이를 이행하지 않으면, 사전계고를 하고 이행강제금을 부과한다.

- 토지의 경우 : 1회만 부과
- 건축물의 경우 : 이행시까지 1년에 2회를 부과할 수 있다. 단, 주거용 건축물(주택)의 경우 연면적이 85제곱미터 이하인 경우 총 5회를 넘지 않는 범위에서 지자체의 조례로 부과회횟수를
따로 정할 수 있다.

즉, 이행강제금이 부과 되었다면 불법건축물이 위반건축물로 되었고, 이에 관공서에서 시정명령을 하였으나 시정명령에 불응하였다는 것이다.
이행강제금은 건축법 위반자에 대하여 부과되는 것이 아니라 시정명령에 불응한 경우에 대하여 부과 된다는 것에 유의하여야 한다.

5. 중개시 유의사항

1) 위반건축물이 되면  "건축물관리대장" 좌측상단에 위반한 세부내용이 등재가 되며, 부동산을 중개시 "중개대상물확인설명서"에
반드시 기재하고 설명해야 하며, 연간 부과되는 이행강제금도 설명해야 합니다. 분쟁이 많이 발생하는 경우입니다.

~ 매도인에게 문의하거나 고지서 등을 확인하여 기재하시고.... 매수인은 "매매계약서원본"을 제시하고 이해당사자로서 문의하면 알려줍니다.

2) 불법건축물은 대장에 등재되지 않습니다만, 임장시 불법내용을 인지하였을 경우 확인설명서상 미공시사항으로 기재하고 설명해야 됩니다.

3) 불법건축물의 적발은 지방자치단체마다 다를 수 있겠으나 최대2년마다 위성항공사진으로 전수조사합니다. 기존 사진과 대조하고, 현장확인 후 적발, 원상회복이행최고, 이행강제금부과, 건축물대장 등재, 공시하며 건물내의 불법건축물의 경우는 신고가 있지 않는다면 적발이 어렵습니다.

4) 주택의 경우에 한하여 구조안전 등 위반경중에 따라 특별법으로 정한 기간내에 신청하게 되면 합법적으로 양성화 해주는 경우도 있습니다.
(주택 이외 상가나 수익성부동산은 대상이 아닙니다)

5) 위반건축물 등재후 원상회복을 하면 등재된 위반건축물 이력을 삭제하는 것이 아니라 등재란에 "원상회복" 이라 표시하여 이력관리를 합니다.